깡통전세란 / 전세보증보험 알아보기 / 전세사기 피하기

깡통전세 때문에 난리입니다. 앞으로도 당분간 부동산 가격이 하락할 거라 깡통전세나 전세사기 피해가 늘어날 수도 있어서 주의가 필요합니다. 현재 내가 살고 있는 전세나 월세가 혹시 위험하지 않은지 알아보는 방법이 있으니 미리미리 대비하도록 하고 아직 전세 계약을 한지 계약기간의 절반이 지나지 않았다면 전세보증보험으로 미리 대비하는 것도 나쁘지 않을 것 같아서 정보를 공유합니다.

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깡통전세란?

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최근 아파트, 빌라, 다세대 주택, 원룸 할 것 없이 매매가가 많이 하락했는데요. 갭투자로 다주택 보유를 하는 분들도 있지만 내집마련을 하면서 대출을 많이 받고 아직은 직접 거주를 하지 않고 전세를 주는 경우도 있을 겁니다. 예를 들어 어떤 이유든 임대를 놓으면서 원래의 가치는 예를 들어 1억인데 1억5천이라고 속이고 1억 4천에 전세를 놓고 1억은 전세자금 대출을 받도록 했을 수 있죠. 나중에 전세보증금을 돌려줘야할 시기에 부동산 가격하락으로 인해 전세가보다 매매가가 더 낮은 상태가 되어 전세금을 돌려주지 못하는 상황이 되는 것을 깡통전세라고 합니다.
깡통전세는 부동산중개사의 책임도 있어서 얼마전 중개사가 깡통전세 위험을 알리지 않아 세입자에게 배상할 책임이 있다는 판결이 나왔다는 언론보도도 있었습니다. 전세 가격을 대부분 임대인이나 부동산중개사의 말만 믿고 거래하는 경우가 많아 피해도 많이 발생하죠. 실제로 제가 아는 지인도 바쁜 회사생활중에 부동산과 집주인의 말만 믿고 전세계약을 했다가 최근에 터무니 없는 가격으로 계약을 했던 것을 알고 고민을 하게되는 드라마에나 나올 것 같은 얘기를 곁에서 겪는 것을 보니 전세사기나 깡통전세는 남의 일이 아닌 것 같습니다.

깡통전세가 위험한 것은 특히 갭투자 등으로 여러 채의 주택을 보유하고 있는 임대인이 전세보증금을 주는 것보다 차라리 경매에 넘기는 것이 이득이라 보고 무책임하게 임차인에게 손해를 끼치는 경우가 적지 않기 때문입니다.

깡통전세 피하는 방법

깡통전세를 피하기 위해서는 계약 전에 꼼꼼히 알아보고 계약 후에도 대응책을 마련해 놓는 것인데요. 완벽하게 예방할 수는 없다고 해도 만약의 사태에 대비할 수 있는 방법들을 알아두고 활용하면 좋겠습니다.

경기도 깡통 전세 검색할 수 있는 곳 이용 방법 (경기부동산포털)

계약전에 해야할 일

1. 정상등록된 공인중개사 사무소인지 확인하기

대부분은 정상적인 등록절차를 거친 공인중개사 사무소지만 일이 잘 못되려면 생각지도 못한 경우가 발생하곤 합니다. 공인중개사사무소, 공인중개사, 중개보조원이 정상적인 등록이 되어 있는지 확인할 수 있는 방법이 있는데요. 국가공간정보포털이나 각각의 지자체에 부동산정보포털을 이용하면 체크가 가능합니다.

국가공간정보포털

경기부동산포털

경기부동산포털

서울 부동산 정보광장

2. 건축물대장, 등기부등본, 납세증명서 등 체크하기

• 건축물대장은 정확한 소재지, 면적이 등기부등본과 다르지 않은지, 소유자가 맞는지 등을 확인하고 "위반 건축물" 여부를 체크할 수 있습니다. 건축물 대장 열람 신청 바로가기(정부24)
• 등기부등본은 건축물대장의 주소와 동일한지 확인하고 갑구 소유자, 을구 근저당권, 선순위 권리관계 등의 정보를 확인할 수 있는 문서입니다. 저희도 전세 계약을 하기전에 등기부등본을 확인하여 임대하려는 주택의 근저당권을 확인했던 경험이 있습니다.
  등기부등본 열람 신청 바로가기(인터넷등기소)
• 납세증명 국세나 지방세 등을 체납해서 혹시라도 문제가 생기지 않을지 미리확인할 수 있습니다. 국세완납증명(홈택스), 지방세납세증명서(위택스)

요즘은 전세계약 전 확인해야할 각종 증명서나 서류를 온라인상에서 쉽게 떼어 볼 수 있어서 편리합니다.
확정일자나 전입세대 열람은 임대인 또는 공인중개사에 요청하거나 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 확정일자 일부자료에 한해 조회가 가능합니다.
임대인의 신분증 등에 대한 진위 여부 확인

3. 임대인의 신분증 등에 대해 진위여부 체크하기

집을 임대하는 집주인 즉 등기부등본상의 소유자가 계약자 본인과 동일인물인지 반드시 확인해야 합니다. 신분증과 얼굴을 대조하고 집주인의 신분증 진위여부를 체크해야합니다.
좀 더 꼼꼼하게 체크한다면 주민등록증 진위는 ARS 1382, 정부24홈페이지에서도 확인할 수 있습니다.
운전면허증은 경찰청교통민원24에서 확인가능하며 인감증명발급사실확인 및 본인서명사실확인서 진위도 정부24를 통해 확인 가능합니다.

* 만약 집주인 대신 대리인이 계약하러 온 경우

대리인이 임대인 대신 위임장을 소지하고 전세 계약을 하러 온 경우도 있을 수 있습니다. 이런 경우 집주인의 인감증명서(부동산 임대차 계약용)이 첨부되어 있는지를 살펴보고 집주인과 직접 통화(영상통화)를 하여 집주인 신분증과 얼굴을 대조하고 계약 내용에 대해서도 확인해야 합니다. 저희는 예전에 전세계약 당시 집주인이 미국에 있고 그의 가족이 대신 계약을 한 경우가 있어서 무척 불안했었습니다. 지금은 화상통화도 가능하지만 당시엔 그럴 수도 없고 그런 사회분위기도 아니었거든요.

전세계약 후 해야할 일

1. 계약 당일 계약서에 확정일자를 받고 전입신고하기

소중한 재산을 지키는 일이니 말하기 불편하고 그동안 이렇게 해오지 않아서 꺼려질 수도 있지만 꼭 확정일자를 받고 전입신고를 해야 임차인으로서 대항력이 생깁니다. 채권자의 우선적인 지위를 보장 받게 되면 혹시라도 생길 수 있는 만일을 대비해 전세 보증금을 지킬 수 있습니다. 확정일자를 부여받은 임차인 자격으로 주민센터나 읍/면사무소에서 전입세대 열람이 가능합니다. 또한 전세권 설정 등기를 하는 경우에도 대항력을 얻을 수 있는데요. 이경우는 임대인과 합의가 필요하고 비용이 발생할 수 있습니다.

2. 주택 전월세 신고하기

부동산 거래신고 등에 관한 법률이 개정되어 21.6.1일부터는 주택 전월세 신고가 의무화되었습니다. 대통령령으로 정하는 금액, 지역에 적용되며 계약일로부터 30일 이내 임대차계약당사자가 신고를 해야합니다.

3. 임대(전세) 보증금 반환 보증 가입하기 (전세보증보험)

전세보증금을 만약의 사태로부터 지킬 수 있는 보험이 있습니다. HUG주택도시보증공사, SGI서울보증, HF한국주택금융공사 등에서 보증가입을 하면 되는데요. 그래선 안되지만 임대인과 보증금 반환에 문제가 생겼을 경우 보증사로부터 임대보증금을 받을 수 있습니다. 전세보증보험에 꼭 가입해야하나하는 부담이 있을 수 있고 선택사항이긴 하지만 만약 계약 당시 불안했거나 정말 만약의 사태에 보증금을 지켜줄 수 있는 버팀목이 되어줄 수 있습니다.

HF한국주택금융공사 전세지킴보증

HF보증을 받으면 4억까지 빌릴 수 있고 수도권은 7억, 비수도권 5억 이하인 경우 이용가능합니다. 보증료율은 연 0.04%, 신혼부부나 다자녀인 경우는 우대를 받아 0.02%만 내면 됩니다. 예를 들면 전세보증금이 2억이면 연 8만원이고 우대를 받는 경우 연 4만원이 됩니다. 계약기간 절반이 지나기 전에 신청할 수 있습니다.
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HUG 주택도시보증공사 전세보증반환보증

HF전세지킴보증과 마찬가지로 수도권 7억, 비수도권 5억 이하일 때 이용할 수 있습니다. 보증료율은 부채비율, 주택유형에 따라 차이가 있는데요. 연 최대 0.154%, 최소 0.115%입니다.
역시 계약기간 1/2이 넘기 전에 신청할 수 있고 만약 HUB주택도시보증공사가 보증하는 대출상품을 이용하는 경우엔 전세보증반환보증 가입이 필수입니다.
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SGI서울보증 전세보장신용보험

주택 계약은 보증금 10억 이하, 아파트는 보증금 제한이 없습니다. SGI 보증을 통해 5억원까지 빌릴 수 있고 보험료율은 연 0.192% ~ 0.273%로 3가지 보증보험 중에선 가장 보증료율이 높습니다. 앞선 2가지 보증보험과 마찬가지로 계약기간 절반이 이내에 신청할 수 있습니다.
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마치며,

깡통전세를 예방할 수 있도록 전세전에 챙겨야할 정보, 서류를 발급 받을 수 있는 방법과 체크해야할 사항을 알아보고 전세계약 후 확정일자받고 전입신고하기, 전월세신고하기 등과 보증금을 보호할 수 있는 전세보증보험 3가지도 살펴봤습니다. 깡통전세가 문제가 되기 전에도 이 이러한 보호장치들은 계속 있었는데요. 이전에 비해서 더 꼼꼼히 챙기고 알아둬야할 정보가 된 것 같습니다. 잘 살펴보고 계약하셔서 소중한 재산을 지키시기 바랍니다.

고맙습니다.