전세 월세 전환 계산기: 보증금과 월세를 전월세전환율로 바로 계산하는 방법

전세를 월세나 반전세로 바꿀 때 가장 헷갈리는 부분은 보증금을 얼마나 줄이면 월세가 얼마가 되는지입니다. 집주인이 “보증금 2억 원을 줄이고 월세로 돌리자”고 말했을 때, 그 월세가 적정한지 바로 판단하기는 쉽지 않습니다.

이때 사용하는 기준이 전월세전환율입니다. 전월세전환율을 알면 전세보증금을 월세로 바꾸거나, 반대로 월세를 전세보증금으로 환산할 수 있습니다. 계산이 번거롭다면 아래 도구를 이용해 바로 확인할 수 있습니다.

 

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전세 월세 전환 계산기 | 전월세전환율로 보증금·월세 환산

 

전월세전환율이란?

전월세전환율은 전세보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 연이율입니다. 예를 들어 전환율이 연 5.5%라면, 보증금 1억 원을 월세로 전환했을 때 1년치 월세는 550만 원입니다. 이를 12개월로 나누면 월세는 약 45만 8천 원입니다.

전세를 월세로 바꾸는 공식

전세보증금 중 일부를 월세로 돌릴 때는 다음 공식을 사용합니다.

월세 = (전세보증금 - 남길 보증금) × 전월세전환율 ÷ 12

월세를 전세보증금으로 환산하는 공식

반대로 현재 보증금과 월세를 전세 기준으로 환산할 때는 다음 공식을 사용합니다.

전세 환산 보증금 = 보증금 + (월세 × 12 ÷ 전월세전환율)

전환율이 높을수록 같은 보증금을 월세로 바꿨을 때 월세가 커지고, 전환율이 낮을수록 월세는 작아집니다. 따라서 전세와 월세 조건을 비교할 때는 월세 금액만 보지 말고 적용된 전환율을 함께 확인해야 합니다.

 

전세를 반전세로 바꾸는 계산 예시

보증금 4억 원짜리 전세를 보증금 2억 원만 남기고, 나머지 2억 원을 월세로 전환한다고 가정해보겠습니다.

전월세전환율	계산식	월세
연 2.5%	2억 × 2.5% ÷ 12	약 41만 7천 원
연 4%	2억 × 4% ÷ 12	약 66만 7천 원

같은 2억 원을 월세로 돌려도 전환율에 따라 매달 부담하는 금액이 크게 달라집니다. 위 예시에서는 전환율 차이 1.5%p가 월세 약 25만 원 차이를 만듭니다.

 

 

 

법정 전월세전환율 상한

기존 임대차계약을 갱신하면서 전세를 월세로 전환하는 경우에는 법정 전월세전환율 상한을 확인해야 합니다. 주택임대차보호법 제7조의2와 시행령 제9조에 따르면, 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환할 때 적용할 수 있는 비율은 다음 두 기준 중 낮은 비율을 초과할 수 없습니다.

 

기준	내용
대통령령으로 정한 비율	연 10%
한국은행 기준금리 + 대통령령 이율	기준금리 + 2%

 

예를 들어 한국은행 기준금리가 3.5%라면, 법정 상한은 3.5% + 2% = 5.5%입니다. 이 값이 10%보다 낮으므로 이 경우에는 5.5%가 상한이 됩니다.

다만 이 기준은 주로 기존 계약을 갱신하면서 월세로 전환하는 경우에 확인해야 하는 내용입니다. 새로 체결하는 임대차계약에서는 시장 상황에 따라 전환율이 다르게 형성될 수 있습니다.

 

계약갱신청구권 행사 중 월세 전환을 요구받았다면?

계약갱신청구권을 행사해 기존 전세 계약을 갱신하는 상황이라면, 임대인이 일방적으로 전세를 월세로 전환할 수는 없습니다. 국토교통부와 정책브리핑 안내에 따르면, 계약갱신청구권 행사 시 전세에서 월세로 전환하려면 임차인의 동의가 필요합니다.

임차인이 동의하지 않는다면 원칙적으로 기존 전세 조건을 기준으로 갱신됩니다. 다만 임대인과 임차인이 서로 합의해 월세나 반전세로 바꾸는 것은 가능하며, 이 경우에는 법정 전환율 상한을 함께 확인해야 합니다.

 

전세와 월세 중 무엇이 유리할까?

전세와 월세 중 어느 쪽이 유리한지는 사람마다 다릅니다. 핵심은 전월세전환율과 내 돈의 기대수익률을 비교하는 것입니다.

• 전환율이 내 기대수익률보다 높다면 전세가 유리할 가능성이 큽니다.
• 전환율이 내 기대수익률보다 낮다면 월세가 유리할 수도 있습니다.

예를 들어 전환율이 5.5%인데 목돈을 다른 곳에 운용해도 연 3% 정도밖에 기대하기 어렵다면, 보증금을 월세로 돌리는 것보다 전세로 두는 편이 나을 수 있습니다. 반대로 전환율이 낮고, 보증금을 다른 용도로 더 효율적으로 활용할 수 있다면 월세나 반전세가 더 적합할 수도 있습니다.

물론 실제 판단에서는 대출 이자, 전세보증금 반환 위험, 이사 계획, 관리비, 현금흐름 등을 함께 고려해야 합니다.

 

반전세가 늘어나는 이유

최근에는 순수 전세보다 보증금과 월세가 섞인 반전세를 선택하는 경우가 많습니다. 그 이유는 다음과 같습니다.

• 금리 부담: 전세대출 이자가 높아지면 큰 보증금을 마련하는 부담이 커집니다.
• 임대인의 월세 선호: 매달 현금흐름이 생기는 월세를 선호하는 임대인이 늘 수 있습니다.
• 전세 리스크 회피: 큰 보증금을 한 번에 맡기는 부담을 줄이려는 세입자도 있습니다.

이런 이유로 전세를 월세나 반전세로 바꿀 때 전월세전환율을 기준으로 미리 계산해보는 과정이 중요해졌습니다.

 

전세 월세 전환 계산기 사용법

1. 전세 → 월세 또는 월세 → 전세 방향을 선택합니다.
2. 전세보증금, 남길 보증금, 현재 월세 등을 입력합니다.
3. 전월세전환율을 입력합니다.
4. 법정 상한이 궁금하다면 기준금리를 입력해 확인합니다.
5. 계산 버튼을 누르면 월세 또는 전세 환산 보증금이 표시됩니다.

 

계약 협상 전 여러 전환율을 넣어 비교해보면, 제시받은 월세가 합리적인 수준인지 판단하는 데 도움이 됩니다.

전세 월세 전환 계산기 사용하기

전세 월세 전환 계산기 | 전월세전환율로 보증금·월세 환산

 

자주 묻는 질문

전월세전환율은 어디서 확인하나요?

지역별 실제 전월세전환율은 한국부동산원 등에서 공개하는 통계를 참고할 수 있습니다. 기존 계약을 갱신하면서 월세로 전환하는 경우에는 법정 상한도 함께 확인해야 합니다.

법정 전환율과 시장 전환율은 왜 다른가요?

법정 전환율 상한은 기존 임대차계약 갱신 과정에서 임차인을 보호하기 위한 기준입니다. 반면 시장 전환율은 새 계약에서 수요와 공급, 금리, 지역 시세 등에 따라 형성됩니다.

보증금 일부만 월세로 전환할 수 있나요?

가능합니다. 전세보증금 중 일부만 남기고 나머지를 월세로 바꾸는 방식이 흔히 말하는 반전세입니다. 계산기에서 남길 보증금을 입력하면 차액만 월세로 환산할 수 있습니다.

계산 결과가 실제 계약 금액과 같나요?

계산 결과는 전월세전환율 공식에 따른 참고용 금액입니다. 실제 계약에서는 임대인과 임차인의 협의, 관리비, 중개보수, 지역 시세 등을 함께 확인해야 합니다.

입력한 금액이 저장되나요?

전세 월세 전환 계산기는 브라우저에서 계산하는 참고용 도구이며, 입력값 저장 여부는 해당 서비스의 운영 정책을 확인하는 것이 좋습니다.

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참고 자료

• 주택임대차보호법 제7조의2
• 주택임대차보호법 시행령 제9조
• 국토교통부 주택임대차 안내
• 대한민국 정책브리핑 계약갱신청구권 안내
• 한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회